Portal Orzeczeń Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Wałbrzychu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 stycznia 2022r.

Sąd Rejonowy w Wałbrzychu, VI Wydział Gospodarczy w składzie następującym:

Przewodniczący Sędzia Łukasz Kozakiewicz

po rozpoznaniu w dniu 3 stycznia 2022r. na posiedzeniu niejawnym1 sprawy

z powództwa A. Ś.

przeciwko GMINIE W.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego Gminy W. na rzecz powoda A. Ś. kwotę 33.300,- zł (trzydzieści trzy tysiące trzysta złotych 00/100) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 17 grudnia 2019r.,

II.  dalej idące powództwo oddala,

III.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 3.592,25 zł (trzy tysiące pięćset dziewięćdziesiąt dwa złote 25/100) tytułem kosztów procesu,

IV.  nakazuje stronom uiszczenie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Wałbrzychu powodowi kwoty 76,11 zł (siedemdziesiąt sześć złotych 11/100); pozwanemu kwoty 129,60 zł (sto dwadzieścia dziewięć złotych 60/100) tytułem kosztów sądowych.

/SSR Łukasz Kozakiewicz/

UZASADNIENIE

Powód wniósł o zasądzenie od pozwanego kwoty 52.807,46 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 17 grudnia 2019r. i kosztami procesu. W uzasadnieniu pozwu podał, że zawarł z pozwanym umowę najmu lokalu użytkowego na który poczynił nakłady których wartości pozwany nie zwrócił po ustaniu stosunku najmu.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 14 kwietnia 2021r. sygn. akt VI GNc 128/21 nakazano pozwanemu aby zapłacił na rzecz powoda 52.807,46 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 17 grudnia 2019r. oraz kwotę 6.258,- zł tytułem kosztów procesu.

W sprzeciwie od tego nakazu zapłaty pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu. Wskazał, że strony uzgodniły iż zwrotów podlegać będzie jedynie część wartości nakładów. Nadto nie wszystkie powołane przez powoda roboty skutkowały powstaniem ulepszeń przedmiotu najmu a samo roszczenie skalkulowano nieprawidłowo. Podniósł zarzut przedawnienia roszczenia wskazując że uprzednie zawezwanie do próby ugodowej tylko pozornie zmierzało do zaspokojenia roszczenia.

Sąd ustalił.

W dniu 20 maja 2010r. strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego położonego w W. przy ul. (...) o powierzchni 48,51 m ² (§ 2) z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej (§ 3 ust. 1). Najemca zobowiązał się do wykonania prac adaptacyjnych lokalu na własny koszt (§ 4 ust. 2). W przypadku trwałego ulepszenia lokalu, rozliczenie nakładów miało nastąpić stosownie do wcześniejszych pisemnych, uzgodnień między stronami (§ 4 ust. 3). W zakresie utrzymania lokalu w stanie niepogorszonym, od dnia wykonania robót adaptacyjnych, najemca zobowiązany był do: konserwacji i naprawa podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych; naprawy ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; dokonywania wszelkich napraw okien i drzwi oraz mebli wbudowanych w lokalu jak również wymiany tych mebli; konserwacji, naprawy i wymiany grzejników wody przepływowej, gazowych, elektrycznych, węglowych podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, biletów, urządzeń płuczący wraz z kompletnym wyposażeniem, zlewów, zlewozmywaków, umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które jest wyposażony lokal; usuwania uszkodzeń bądź wymiany zużytych elementów pieców węglowych i akumulacyjnych; naprawy elementów centralnego ogrzewania (a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego także jego wymiany jeżeli w lokalu znajdują się inne sprawnie działające urządzenie grzewcze); naprawy i wymiany osprzętu oraz zabezpieczenia instalacji elektrycznej w lokalu bez wymiany przewodów; usuwania niedrożności przewodów odpływowych od urządzeń sanitarnych; odnawianie lokalu lub przynależnych do niego pomieszczeń w okresach gwarantujących utrzymanie lokalu i przynależnych do niego pomieszczeń w należytej czystości i we właściwym stanie technicznym poprzez malowanie sufitów i ścian oraz naprawę uszkodzonych tynków, malowanie olejne drzwi i okien od strony wewnętrznej mebli wbudowanych urządzeń sanitarnych oraz grzewczych w celu zabezpieczenia ich przed korozją (§ 7 ust. 2 w zw. z § 4 ust. 4). Umowę zawarto na czas nieoznaczony (§ 15 ust. 1).

Lokal wydano powodowi w dniu 19 maja 2010r. (§ 1).

Dowód: umowa najmu Nr (...) – k. 10 – 14, aneks Nr (...) – k. 15 – 16.

Strony ustaliły zakres niezbędnych robót remontowych w lokalu obejmujący: wymianę instalacji elektrycznej z dostosowaniem do tzw. II taryfy zasilania pieca elektrycznego akumulacyjnego; montaż pieca akumulacyjnego w dwóch pomieszczeniach lokalu; wykonanie pomiarów instalacji elektrycznej; demontaż instalacji kanalizacyjnej o przekroju 50; demontaż instalacji wodnej o przekroju 1/2 cala; wymianę podejścia pod wodomierza przekroju 1/2 cala; montaż wodomierza o przekroju 1/2 cala; demontaż podejścia pod zawór czerpalny; montaż podejścia pod zawory czerpalne; montaż zaworów czerpalnych o przekroju 1/2 cala; montaż zlewozmywaka; montaż instalacji kanalizacyjnej o przekroju 110 z PCV; montaż podejścia kanalizacji; montaż muszli; montaż spłuczki; montaż sedesu; montaż umywalki; montaż instalacji c.o. na paliwo stałe; demontaż ścianek działowych drzwi i futryn (4 otwory); demontaż boazerii; demontaż płyt gipsowo – kartonowych z sufitu; wymianę stolarki drzwiowej w lokalu (drzwi wejściowe przeszklone i drzwi wewnętrzne); wymiamlę stolarki okiennej na nową z nawiewnikami (2 otwory); wymianę podokiennic wewnętrznych w dwóch pomieszczeniach; wymianę parapetów zewnętrznych; demontaż rolet antywłamaniowych; wymianę okien witrynowych na nowe na profilach aluminiowych; zaszpachlowanie dziur po instalacji c.o.; wymianę tynków na ścianach; wymianę tynków na sufitach; demontaż wykładziny; zerwanie desek podłogowych; wykonanie wylewki betonowej; montaż wykładziny; malowanie ścian farbą emulsyjną; malowanie sufitów farbą emulsyjną; w pomieszczeniu WC: wymianę instalacji kanalizacyjnej PCV przekroju 110; wymianę podejścia kanalizacyjnego pod muszle; wymianę muszli; wymianę spłuczki; wymianę sedesu; przecierka tynków na ścianach; wymianę tynków na suficie; malowanie ścian farbą emulsyjną; malowanie sufitów farbą emulsyjną; wymianę wykładziny; wymianę stolarki drzwiowej.

Pozwany wyraził zgodę na wykonanie robót remontowych obejmujących: wymianę płyt i wykładziny w dwóch pomieszczeniach; ułożenie płytek podłogowych w dwóch pomieszczeniach sanitarnych; ułożenie na ścianach w pomieszczeniach sanitarnych do wysokości półtora metra płytek ceramicznych; zmianę podejścia wodno – kanalizacyjnego w pomieszczeniach sanitarnych i zamontowanie w jednym umywalki i baterii w drugim urządzenia kąpielowego; wykonanie ścianki działowej z płyt gipsowo-kartonowych na ruszcie stalowym w drugim pomieszczeniu; w wydzielonym pomieszczeniu dodatkowo wydzielenie ścianką działową o konstrukcji lekkiej pomieszczenia WC; wymianę w tych samych otworach stolarki okiennej sztuk 2 wraz z montażem rolet antywłamaniowych; zamontowanie rolet antywłamaniowych na drzwi wejściowe do lokalu; zamontowanie ścianki działowej z płyt paździerzowych na stelażu drewnianym w pierwszym pomieszczeniu która wydziela pomieszczenie sanitarne i wykonanie nowej ścianki działowej z płyt kartonowo – gipsowych na ruszcie stalowym; odnowienie malatur ścian i sufitów; wymiana instalacji elektrycznej na miedzianą; zamontowanie stolarki okiennej w miejscu jednej witryny; zamurowanie istniejącego otworu drzwiowego wejściowego; zamontowanie stolarki drzwiowej wejściowej w miejsce drugiej witryny; wykonanie ogrzewania gazowego; malowanie tynków zewnętrznych elewacji do wysokości pierwszego piętra.

Dowód: protokół typowa robot budowalnych – k. 18, 19 – 23, pismo z dn. 19.05.2010r. – k. 24, pismo z dn. 31.05.2010r. – k. 25, 117.

Powód wykonał roboty remontowe obejmujące: wymianę instalacji elektrycznej na miedzianą; montaż grzejników Mora; wykonanie podejścia do wodomierza; montaż rurociągów wodno-kanalizacyjnych; montaż ustępu, spłuczki, umywalki, brodzika, baterii wannowej, baterii umywalkowej; demontaż ścianki działowej i montaż ścianek działowych gipsowo-kartonowych na rusztach metalowych; montaż drzwi z obróbką (4 sztuki) montaż drzwi wejściowych z obróbką obsadzania (1 sztuka); montaż okien PCV (3 sztuki); montaż rolet antywłamaniowych na oknach i drzwiach; zamurowanie przebić i otworów w ścianach; zerwanie posadzki z tworzyw sztucznych; ułożenie płyt OSB; ułożenie posadzki z paneli podłogowych; montaż płyt gipsowo-kartonowych na stropach na rusztach metalowych; malowanie farbami emulsyjnymi tynków ścian i sufitów; zamurowanie otworu w ścianie cegłami na zaprawie cementowo-wapiennej; malowanie elewacji do pierwszego piętra farbami emulsyjnymi; wykonanie podejścia do gazomierza i grzejników; wykonanie rurociągów gazowych miedzianych i zaworów (wraz z próbą szczelności); wykonanie wentylacji.

W związku z tym powód kupił gazowy ogrzewacz pomieszczenia Beta5 za cenę 1.350,- zł, 1 gazowy ogrzewacz wnętrz Mora 6140 za łączną cenę 1.350,- zł.

Dowód: decyzja nr (...) – k. 26, faktura VAT nr (...) – k. 27, faktura korygująca Nr (...) – k. 28, faktura VAT Nr (...) – k. 29, faktura VAT Nr (...) – k. 30, umowa o dzieło Nr (...) – k. 31, fotografie – k.17, operat szacunkowy – k. 32 – 71.

Powód wypowiedział umowę najmu z dnia 20 maja 2010r. ze skutkiem na dzień 28 czerwca 2019r.

Dowód: pismo z dn. 25.03.2019r. – k. 72.

Pismem z dnia 13 grudnia 2019r., doręczonym w dniu 16 grudnia 2019r., powód zażądał od pozwanego zwrotu nakładów na przedmiot najmu w wysokości 52.807,46 zł. Pozwany uzależnił rozliczenie od przedstawienia kosztorysów i kopii rachunków.

Dowód: pismo z dn. 13.12.2019r. – k. 73, pismo z dn. 6.03.2020r. – k. 74, pismo z dn. 28.04.2020r. – k 75, pismo z dn. 13.05.2020r. – k. 76.

W dniu 28 maja 2020r. powód złożył wniosek o zawezwanie pozwanego do zawarcia ugody sądowej. Zainicjowane w ten sposób postępowanie sygn. akt VIII Co 318/20 zakończyło się w dniu 9 września 2020r. brakiem zawarcia ugody.

Dowód: pismo z dn. 28.05.2020r. z potwierdzeniem nadania i doręczenia – k. 77 – 79, 80, pismo z dn. 7.09.2020r. – k. 81 – 82, protokół sygn. akt VIII Co 318/20 – k. 83.

Wartość ulepszeń trwałych lokalu położonego w W. przy ul. (...), będących następstwem prac remontowych wykonanych przez powoda, z uwzględnieniem ich zużycia wynosiła 33.300,- zł.

Dowód: opinia biegłego – k. 195 – 240.

Sąd zważył.

Z uwagi na spełnienie przesłanek z art. 148 ¹ § 1 k.p.c., sprawę rozstrzygnięto na posiedzeniu niejawnym. Żadna ze stron nie domagała się bowiem przeprowadzenia rozprawy. Nie można było takiego wniosku wywodzić z żądania przeprowadzenia dowodu z zeznań świadków, gdyż ocena zasadności a tym samym dopuszczenia takiego dowodu należy do Sądu, zaś od reprezentującego powoda zawodowego pełnomocnika należało oczekiwać jednoznacznego formułowania wniosków procesowych, zwłaszcza wobec możliwości odebrania takich zeznań na piśmie (art. 271 ¹ k.p.c.).

W pierwszej kolejności należy wskazać, że pismo powoda z dnia 26 lipca 2021r. podlegało zwrotowi (na podstawie art. 205 ³ § 5 k.p.c.), jako wniesione z uchybieniem art. 205 ³ § 2 k.p.c. Stron, reprezentowanych przez zawodowych pełnomocników nie zobowiązywano do składania pism procesowych. Przepis art. 458 ⁵ § 1 k.p.c. obliguje strony do podania wszystkich twierdzeń i dowodów już w pierwszym piśmie procesowym (pozwie lub sprzeciwie od nakazu zapłaty), uprawniając do składania dalszych pism procesowych jedynie w zakresie inicjatywy dowodowej której w sposób usprawiedliwiony nie powołano w pozwie. Przedmiotowe pismo nie zawierało wniosków procesowych opartych na takich przesłankach. Na tej samej zasadzie zwrotowi podlegało pismo procesowe pozwanego z dnia 2 sierpnia 2021r. (zawierające zresztą jedynie żądania zarządzenia zwrotu w/w pisma powoda).

Stan faktyczny niniejszej sprawy Sąd ustalił na podstawie powołanych przez obie strony dowodów z dokumentów – prawdziwości i rzetelności których żadna z nich nie zaprzeczyła, co pozwalało uznać je za właściwe i miarodajne źródło informacji o stanie faktycznym sprawy.

Sąd przeprowadził także dowód z opinii biegłego na okoliczność wartości nakładów na przedmiot najmu. Opinia ta jawi się jako rzetelna i spójna, dając rzetelne źródło informacji o tym istotnym elemencie stanu faktycznego, wyjaśniając przedstawione biegłemu zagadnienie wraz z merytorycznym, przekonującym uzasadnieniem sformułowanych w niej wniosków.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. Sąd pominął dowód z zeznań świadków V. Ś., I. G. uznając je za zbędne, gdyż miały na celu wykazanie okoliczności niespornych (stanu lokalu przed i po remoncie) lub nieistotnych dla rozstrzygnięcia (wysokość poniesionych przez powoda kosztów remontu, gdyż wartość roszczenia wyznaczana była wartością ulepszeń przedmiotu najmu a nie kosztów poniesionych na ich uzyskanie). Na tej samej zasadzie pominięto dowód z opinii biegłego w części obejmującej wysokość poniesionych kosztów remontu przedmiotu najmu oraz ustalenia ich z uwzględnieniem podnoszonych przez pozwanego twierdzeń co do uzgodnionego zakresu rozliczeń – wobec uznania przez Sąd, że ustaleń takich nie poczyniono.

W oparciu o przeprowadzone dowody Sąd ustalił istotne okoliczności sprawy a to zawarcie między stronami umowy najmu a także zakres prac remontowych wykonanych przez powoda w przedmiocie najmu oraz wartości wynikających z tego nakładów na przedmiot najmu.

W niniejszej sprawie fakt zawarcia umowy najmu oraz jej przedmiot pozostawały bezsporne. Umowa obowiązywała od 19 maja 2010r. do 28 czerwca 2019r. – wobec jej wypowiedzenia. Bezspornym pozostawało także, że powód wykonał remont przedmiotu najmu już po jego wydaniu, co wynika z relacji daty wydania (19 maja 2010r.) do daty pisma pozwanego wyrażającego zgodę na wykonanie remontu. Ma to o tyle istotne znaczenie, że już w chwili zawarcia umowy strony były świadome, że lokal w stanie w jakim się on wówczas znajdował nie nadawał się do umówionego użytku i powód przyjął na siebie obowiązek doprowadzenia go do takiego stanu. Zakres wykonane remontu odpowiadał pracom wskazanym w załączonym do pozwu kosztorysie, z uwzględnieniem protokołu typowania robót oraz zgody pozwanego na zakres prac remontowych.

Przedmiotem sporu pozostawało roszczenia powoda o zwrot nakładów na przedmiot najmu. Zgodnie z art. 676 k.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W tej kwestii przepis art. 676 k.c. daje możliwość umówienia się co do zwrotu ich wartości, a jeśli nie było umowy wynajmujący ma wybór: albo zatrzymać ulepszenia i zapłacić sumę odpowiadająca ich wartości z chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Nakłady na rzecz są użyteczne, jeżeli z punktu widzenia kryterium obiektywnego podwyższają wartość przedmiotu dzierżawy i są zgodne z rzeczywistą lub dorozumianą wolą wydzierżawiającego oraz z jego interesem. Ulepszeniem rzeczy w rozumieniu art. 676 k.c. są dokonane na nią przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność, nieobejmujące jednak drobnych nakładów połączone ze zwykłym używaniem rzeczy (art. 662 § 2 k.c.) ani nakładów koniecznych lub innych, które obciążają wynajmującego (art. 662 § 1 k.c. i 663 k.c.). Żądając zwrotu nakładów na podstawie art. 676 k.c., dzierżawca obowiązany jest, zgodnie z art. 6 k.c., udowodnić, że poniósł określone nakłady i że zwiększyły one wartość rzeczy w chwili jej zwrotu wydzierżawiającemu ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 2016r., sygn. akt V CSK 655/15; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002r., sygn. akt IV CKN 1310/00; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2013r., sygn. akt IV CSK 44/13). W uzupełnieniu powyższego należy jednak wskazać, że wyłączenie z kategorii ulepszeń przedmiotu najmu w niniejszej sprawie drobnych nakładów obciążających najemcę można było dokonać dopiero od momentu zakończenia przez powoda wykonywanego po wydaniu mu przedmiotu najmu remontu (co zresztą ustalono w § 4 ust. 4 umowy). Lokal znajdował się bowiem wówczas w stanie niezdatnym do umówionego użytku i dopiero po wykonaniu prac remontowych stanowił przedmiot najmu zgody z umową. Tym samym wszystkie wykonane przez powoda prace remontowe mogły być następnie kwalifikowane jako nakłady na przedmiot najmu (odrębną kwestią pozostaje ich wartość w chwili zwrotu przedmiotu najmu). Ustawodawca umożliwił stronom uzgodnienie zasad rozliczenia nakładów na przedmiot najmu po wygaśnięciu stosunku najmu. Art. 676 k.c. zawiera normę o charakterze dyspozytywnym, co czyni dopuszczalnym zastrzeganie w umowach odpłatnych, że wszelkie nakłady dokonane przez stronę korzystającą z cudzej rzeczy na podstawie umowy mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania. Aprobowana jest zatem również praktyka rezygnacji w umowach przez najemców ze zwrotu dokonanych nakładów po ich amortyzacji ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2010r., sygn. akt II CSK 85/10; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008r., sygn. akt II CSK 69/08). Łącząca strony umowa nie określała zasad rozliczenie nakładów w razie ustania stosunku najmu. § 4 ust. 3 umowy odsyła bowiem do odrębnego pisemnego porozumienia. Oznacza to co najwyżej umowne uzgodnienie, że nakłady zostaną rozliczone co do zasady, a zatem że wynajmujący nie będzie żądał przywrócenia stanu poprzedniego. Konsekwentnie, powód domagał się rozliczenia wartości ulepszeń w pieniądzu, domagając się zwrotu wartości całości poczynionych nakładów na przedmiot najmu ( vide: wyrok z dnia 23 marca 2017r. Sądu Najwyższego, sygn. akt V CSK 465/16). Należy wskazać, że – mimo zastrzeżenia zawartego w § 4 ust. 3 umowy najmu – brak jest w/w pisemnego porozumienia co do sposobu rozliczenia nakładów. Nie sposób wywodzić go z pisma pozwanego z 31 maja 2010r. zawierającego oświadczenie wynajmującego o zgodzie na zakres robót oraz wskazanie sposobu ich rozliczenia. Brak tu bowiem pisemnego akceptu pozwanego (zgodnie z art. 78 k.c.), którego wymagały postanowienia § 4 ust. 3 umowy najmu. Brak też dowodów (wynikających z inicjatywy dowodowej pozwanego) co do akceptowania przez powoda sposobu późniejszego rozliczenia. Należy zaznaczyć, że pisma z dnia 31 maja 2010r. nie sformułowano w taki sposób, że przystąpienie do wykonywania prac remontowych mogłoby być traktowane jako akceptowanie zasad rozliczenia. Jedynie wówczas takie ustalenie zasad rozliczenia nakładów można by traktować jako zmianę umowy najmu (nie wymagającą tu – wobec braku takiego zastrzeżenia umownego – formy pisemnej pod rygorem nieważności). Pozwany nie podjął jednak inicjatywy dowodowej ukierunkowanej na wykazanie tej okoliczności. Czyniło to nieuprawnionym zarzut sprzeciwu od nakazu zapłaty co do ograniczenia zakresu nakładów podlegających rozliczeniu (do robót wskazanych w przedmiotowym piśmie). Podkreślenia bowiem wymaga, że ograniczenie zakresu rozliczenia nakładów na przedmiot najmu, jako modyfikująca zasady ustawowe, mogła być jedynie wynikiem konsensus stron, a nie jednostronnej decyzji wynajmującego.

Co za tym idzie, Sąd doszedł do przekonania, że rozliczeniu na podstawie art. 676 k.c. podlegają – co do zasad – wszystkie ulepszenia przedmiotu najmu dokonane przez powoda w okresie obowiązywania umowy najmu. Należy przy tym wskazać, że ustawodawca nie bez powodu posłużył się pojęciem „ulepszeń lokalu”, co wprost wskazuje, iż na podstawie powołanego przepisu rozliczeniu nie podlegają bezpośrednio koszty poniesione na ulepszenie przedmiotu najmu – jak chciał tego powód (mimo wyraźnego oparcia roszczenia na przepisie art. 676 k.c.). Jak wskazano wyżej, zakres robot wykonanych w przedmiocie najmu nie rodził kontrowersji między stronami. Podkreślenia wymaga, że rozliczeniu podlega wartość wszystkich dokonanych przez powoda ulepszeń. Ustawodawca nie ograniczył bowiem uprawnienia najemcy do żądania zwrotu wartości ulepszeń przedmiotu najmu jedynie do tych będących następstwem robót remontowych wykonanych za zgodą wynajmującego. W szczególności ograniczenie takie nie wynika z art. 676 k.c. jak i z art. 667 § 1 k.c., którego ewentualne naruszenie mogłoby być oceniane jedynie w kategoriach nienależytego wykonania zobowiązania. Zresztą w niniejszej sprawie nie rodzi kontrowersji konstatacja, e roboty remontowe wykonane przez powoda stanowiły zmiany stanu przedmiotu najmu zgodne z jego przeznaczeniem. Również sama umowa najmu nie wprowadziła w tym zakresie rozwiązań niweczących w/w prawo najemcy. W szczególności brak jest w szczególności nie sposób upatrywać ich w postanowieniach § 4 ust. 2 umowy, który co prawda obliguje najemcę do wykonania robót adaptacyjnych na własny koszt – co należy rozumieć jako obowiązek wyłożenia odpowiedniej sumy na sfinansowanie robot – ale nie pozbawia go prawa wywodzenia z tego skutków z art. 676 k.c. Oczywistym wszak, że ulepszenia są następstwem działań najemcy za które wstępnie ponosił on finansową odpowiedzialność. Podobnie § 8 umowy nie może stanowić podstawy ograniczenia zakresu podlegających rozliczeniu ulepszeń. Po pierwsze wprowadza jedynie sankcję związana z wykonanie ulepszeń bez zgody wynajmującego w postaci obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Nade wszystko jednak należy zauważyć, że § 8 umowy odsyłał do § 7 umowy, który z kolei wiązał strony dopiero od momentu zakończenia w/w robót przez najemcę robót remontowych – adaptacyjnych, o których mowa w § 4 ust. 2 umowy, co prowadzi do wniosku, że również sam § 8 znajdował zatasowanie dopiero po zakończeniu tych robót. Tymczasem przedmiotem sporu w niniejszej sprawie są właśnie ulepszenia będące następstwem robót adaptacyjnych, o których mowa w § 4 ust. 2 umów najmu. W konsekwencji Sąd doszedł do przekonania, że rozliczeniu w niniejszej sprawie podlegać winny ulepszenia będące następstwem wszystkich wykonanych przez powoda, na dostawie § 4 ust,. 2, robót remontowych – oczywiście zakresie w jakim w chwili ustania stosunku najmu skutkowały one istnieniem ulepszeń przedmiotu najmu.

Jak wynika z niekwestionowanej opinii biegłego, wartość ulepszeń przedmiotu najmu z uwzględnieniem ich amortyzacji (zużycia) według stanu na dzień 30 maja 2019r. (data zwrotu przedmiotu najmu) wynosiła 33.300,- zł (stanowiąc 35,4% z nominalnej wartości nakładów wynoszącej 94.200,- zł). Kwota ta wyznaczał zatem wartość usprawiedliwionego roszczenia powoda.

Od tej kwoty przysługiwały powodowi także odsetki ustawowe za opóźnienie zgodnie z art. 481 § 1 i 2 k.c. Przedmiotowa wierzytelność podlega zaspokojeniu na weżnie wierzyciela (art. 455 k.c.), a tym samym odsetki winny być naliczane od następnego dnia po terminie zapłaty wynikającym z wezwanie dłużnika do zapłaty. W niniejszej sprawie powód wezwał pozwanego do zapłaty pismem z dnia 13 grudnia 2019r., doręczonym pozwanemu w dniu 16 grudnia 2019r. (k. 73). Wobec braku zakreślenia w nim terminu zapłaty, winna ona nastąpi bez zbędnej zwłoki, co mając na względzie stosunki między stronami oraz możliwości finansowe pozwanego usprawiedliwiało oczekiwanie natychmiastowej zapłaty, a tym samym uprawniało powoda do żądania odsetek już do następnego dnia po wezwaniu do zapłaty, tj. 17 grudnia 2019r.

Podniesiony rzez pozwanego zarzut przedawnienia roszczenia nie mógł zostać uwzględniony. Zgodnie z art. 677 k.c., roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Zawarte w powołanym przepisie pojęcie zwrotu rzeczy musi być rozumiane ściśle i w powiązaniu z celem, jakiemu służy, z uwzględnieniem możliwości przeprowadzenia przez strony rozliczeń i wzajemnych potrąceń. Zawiera w sobie zatem nie tylko faktyczne przeniesienie władztwa nad rzeczą, ale także inne stany faktyczne skutkujące przeniesieniem posiadania przedmiotu najmu na wynajmującego ( vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2020r., sygn. akt I CSK 476/20; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2019r., sygn. akt IV CSK 333/18). W niniejszej sprawie zwrot przedmiotu najmu miał nastąpić najpóźniej z dniem wygaśnięcia stosunku najmu, tj. z dniem 28 czerwca 2019r. na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego. Protokół taki nie został przedstawiony, jednak z pisma z dnia 28 kwietnia 2020r. (k. 75) jak i z wniosku o zawezwanie do próby ugodowej wynika, że do wydania przedmiotu najmu wynajmującemu doszło dniu 30 maja 2019r. Wątpliwości budzi jednak skuteczność tego wydania w kontekście przepisu art. 677 k.c. a zawłaszcza art. 676 k.c., który z chwilą zwrotu przedmiotu najmu wiąże powstanie prawa do żądania zwrotu wartości jego ulepszeń. Należy mieć bowiem na uwadze, że skutki przeniesienia posiadania wynikające z art. 677 k.c. muszą być identyczne w każdym stanie faktycznym, a zatem zarówno gdy jest ono wynikiem aktywnego działania obu stron (wydania i przyjęcie przedmiotu najmu) jaki i następstwem innego stan faktycznych (np. opuszczania przedmiotu najmu przez najemcę i jego objęcia przez wynajmującego). W tych warunkach jako oczywiste jawi się, że skuteczne przeniesienie podsiania przedmiotu najmu na wynajmującego (zwrot rzecz) musi być następstwem wygaśnięcia stosunku najmu. Nie można bowiem tej kwestii rozpatrywać w kategoriach posiadania zdefiniowanego w art. 336 k.c., skoro posiadanie właścicielskie (samoistne) nie ustaje nawet z chwilą oddania rzeczy w posiadanie zależne (art. 337 k.c.). Wydaje się zatem uzasadnionym twierdzenie, że zwrot przedmiotu najmu, o którym mowa w art. 677 k.c. może nastąpić najwcześniej z chwilą ustania stosunku najmu. Trzeba bowiem pamiętać, że dopóki trwa stosunek najmu, dopóty najemca może w sposób uprawniony dokonać w stosunku do przedmiotu najmu działań skutkujących powstaniem ulepszeń albo zmniejszeniem ich wartości. Przyjęcie, że zwrot przedmiotu najmu może nastąpić przed wygaśnięciem stosunku najmu powodowałoby, że stan faktyczny przedmiotu najmu w chwili zwrotu, a zatem stanowiący podstawę rozliczeń dokonywanych na podstawie art. 676 k.c., byłby inny niż jego stan w chwili wygaśnięcia stosunku najmu. W tych warunkach należało uznać, że skuteczny zwrot przedmiotu najmu na rzecz wynajmującego (pozwanego) nastąpił z dniem 28 czerwca 2019r. i dopiero od tego momentu rozpoczął bieg okres przedawniani dochodzonego w niniejszej sprawie roszczenia ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 1969r., sygn. akt II CR 530/68; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 25 czerwca 2015r., sygn. akt I ACa 480/15; M. Fras (red.), M. Habdas (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna, Lex; J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, Lex).

W myśl art. 123 § 1 pkt 1 k.c., bieg przedawnienia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. Czynnością taką jest także złożenie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, co powód uczynił pismem z dnia 28 maja 2020r. złożonym (w rozumieniu art. 165 § 2 k.p.c.) w dniu 28 maja 2020r. (k. 80). Wniosek obejmował żądanie rozliczenia nakładów na przedmiot najmu o wartości 52.807,46 zł – a zatem tożsamego ze stanowiącym przedmiot niniejszego postępowania. Nie mogły przy tym zasługiwać na uwzględnieni twierdzenia pozwanego, że wobec braku przedstawienia rachunków dotyczących wykonanych robót, powód nie miał rzeczywistej woli zawarcia ugody. We wniosku o zawezwanie do próby ugodowej powód przedstawił okoliczności powstanie wierzytelności i stawił się na posiedzeniu wyznaczymy w celu zawarcia ugody w sprawie sygn. akt VIII Co 318/20. Przyjęcie, że mimo tego nie miał faktycznej woli porozumienia z pozwanym wymagałoby obalenia istne niani po stronie powoda dobrej wiary (art. 7 k.c.), do czego nie wystarczy jedynie twierdzenie pozwanego. Warto zauważyć, że w odpowiedzi na wniosek o zawezwanie do próby ugodowej pozwany powoływał się na brak przedstawienia kosztorysu robot, mimo że został on przedstawiony. Żądanie przedstawienia rachunków należy uznać za nieporozumienie skoro rozliczenie ulepszeń przedmiotu najmu następuje w oparciu o ich wartość w chwili zwrotu rzeczy a nie według wydatków poniesionych w celu ich wytworzenia. Postępowanie pojednawcze (art. 184 i nast. k.p.c.) nie jest przy tym objęte reżimem dowodowym a opiera się na konsensusie stron, którego brak wyklucza zawarcie ugody. Co więcej, wywołuje ono skutki z art. 123 § 1 pkt 1 k.c. niezależnie od tego czy strony zawarły ugodę czy też nie odniosło ono takiego skutku. Tym samym należało uznać, że wniosek złożony w sprawie sygn. akt VIII Co 318/20 odpowiadał wymogom stawianym przepisem art. 123 § 1 pkt 1 k.c. Skutkowało to przerwaniem biegu przedawnienia i jego rozpoczęciem na nowo (art. 124 § 1 k.c.). Przed upływem wznowionego okresu przedawnienia (liczonego od dnia 9 września 2020r. – zgodnie z art. 124 § 2 k.c.), powód wniósł – w dniu 22 grudnia 2020r. pozew w niniejszej sprawie, co czyniło zarzut pozwanego przedawnienia roszczenia chybionym.

Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w pkt. I wyroku

Powództwo podlegało oddaleniu w pozostałym zakresie. Powód formułując żądanie pozwu odwołał się wprost do dyspozycji art. 676 k.c. Również przywołany na poparcie tego żądania stan faktyczny uzasadniał jedynie roszczenie oparte na tej podstawie prawnej. Brak było zatem jakiegokolwiek uzasadnienia dla rozstrzygania sprawy przez pryzmat wydatków poniesionych przez powoda w związku z remontem przedmiotu najmu. Przedmiotowe roszczenie obejmuje bowiem jedynie zwrot wartości ulepszeń przedmiotu najmu i to z uwzględnieniem ich ewentualnego zużycia w okresie najmu, tj. od momentu ich wytworzenia do momentu zwrotu przedmiotu najmu. Tak rozumianymi ulepszeniami rzeczy są dokonane na nią przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. Nie chodzi przy tym ani o drobne nakłady na rzecz obciążające najemcę zgodnie z art. 662 § 2 k.c. lub art. 681 k.c., ani nakłady konieczne i inne nakłady obciążające wynajmującego po myśli art. 662 § 1 k.c. lub art. 663 k.c. ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2008r., sygn. akt V CSK 418/07). Wartości tych ulepszeń nie można zaś utożsamiać w prosty sposób z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie. Określa ją, bowiem, wzrost wartości rzeczy na którą zostały poczynione, oceniany z chwili zwrotu rzeczy ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000r., sygn. akt II CKN 339/00). Co za tym idzie, roszczenie powoda ponad kwotę stawającą zamortyzowaną wartość ulepszeń przedmiotu najmu określoną w opinii biegłego na 33.300,- zł nie mogło zasługiwać na uwzględnienie. W uzupełnieniu powyższego należy dodać, że w kwocie tej znajduje się także wartość zakupu grzejników olejowych Mora, co do których powód przedstawił odrębne od kosztorysu faktury VAT.

W tym stanie rzeczy orzeczono jak w pkt II wyroku.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 i art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Powództwo zostało uwzględnione w 63% i oddalono w 37% co uprawniało strony do adekwatnego do w/w wskaźnika zwrotu kosztów procesu. Poniesione przez powoda koszty procesu wynosiły łącznie 10.058,- zł i obejmowały: opłatę sądową od pozwu w wysokości 2.641,- zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 5.400,- zł (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie – Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.), koszty opłaty skarbowej uiszczonej od złożonego dokumentu pełnomocnictwa w wysokości 17,- zł oraz koszty przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, pokryte z zaliczki powoda w wysokości 2.000,- zł. Poniesione przez pozwanego koszty procesu wynosiły łącznie 7.417,- zł i obejmowały: koszty zastępstwa procesowego w wysokości 5.400,- zł (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych – Dz. U. poz. 1804 z późn. zm.), koszty opłaty skarbowej uiszczonej od złożonego dokumentu pełnomocnictwa w wysokości 17,- zł oraz koszty przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, pokryte z zaliczki pozwanego w wysokości 2.000,- zł. Uwzględniając zakres, w jakim każda ze stron wygrała spór, powodowi przysługiwały koszty procesu w wysokości 6.336,54 zł (10.058,- x 63%), zaś pozwanemu w wysokości 2.744,29 zł (7.417,- zł x 37%), co po zbilansowaniu dawało kwotę 3.592,25 zł (6.336,54 zł – 2.744,29 zł) należną powodowi.

Z tych przyczyn orzeczono jak w pkt III wyroku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić […], sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu (art. 98 § 1 k.p.c.).

Łączne koszty przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego ustalone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w Wałbrzychu z dnia 30 listopada 2021r. wynosiły 4.205,71 zł i zostały pokryte z zaliczek stron do łącznej kwoty 4.000,- zł, tj. powoda w wysokości 2.000,- zł i pozwanego w wysokości 2.000,- zł, a w pozostałym zakresie tymczasowo przez Skarb Państwa. W/w koszty w zakresie niepokrytym z zaliczek w wysokości 205,71 zł podlegały rozliczeniu stosownie do wyniku sprawy. W konsekwencji powód zobowiązany jest do pokrycia tych kosztów w 37% co daje kwotę 76,11 zł, zaś pozwany w 63% co przekłada się na kwotę 129,60 zł i kwoty te winny zostać uiszczone na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Wałbrzychu – o czym orzeczono w pkt IV wyroku.

/SSR Łukasz Kozakiewicz/

1 art. 148 ¹ § 1 k.p.c.